건축주 vs 시공사, 하자 책임은 누구에게 있을까? 법적 책임 기준 정리

건축이 완료된 후 건물에서 누수, 균열, 결로, 마감 불량 등 다양한 하자가 발생하는 경우가 많습니다. 이때 건축주와 시공사 간의 책임 공방이 벌어지게 되는데요.

✅ "이 하자는 시공사 책임인가요?"
✅ "건축주도 일정 부분 책임을 져야 하나요?"

이처럼 건축 하자가 발생했을 때 책임이 누구에게 있는지를 정확히 아는 것이 매우 중요합니다. 책임 소재에 따라 하자 보수 청구 여부나 소송 진행 여부가 결정되기 때문입니다.

이번 글에서는 건축 하자 발생 시 법적 책임 기준을 정리하고, 시공사와 건축주의 역할과 책임을 명확하게 알려드리겠습니다.

 

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🔹 건축 하자 책임, 누구에게 있을까?

건축 하자에 대한 책임은 크게 시공사(건설업체)와 건축주(발주자)의 책임으로 나뉠 수 있습니다.

✔ 시공사(건설업체) 책임:

• 계약대로 시공하지 않았거나 부실 공사를 했을 경우
• 법적 기준을 지키지 않고 시공하여 하자가 발생했을 경우
• 하자 보수 요청을 무시하거나 제대로 된 보수를 하지 않은 경우

✔ 건축주(발주자) 책임:

• 계약 과정에서 잘못된 설계를 요구하여 하자가 발생한 경우
• 부적절한 자재 사용을 지시했거나, 시공사에게 무리한 공사 기한을 강요한 경우
• 하자가 발생한 후 즉시 조치를 하지 않아 문제가 악화된 경우

📌 즉, 시공사의 잘못된 시공으로 인해 발생한 하자는 시공사가 책임을 지고, 건축주의 지시에 의해 발생한 하자는 건축주가 일정 부분 책임을 질 수도 있습니다.

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🔹 시공사의 법적 책임 (건설업자의 하자 담보 책임)

✅ 1. 하자 담보 책임이란?

건축물에서 하자가 발생하면, 시공사는 일정 기간 동안 이를 책임지고 보수해야 할 의무가 있습니다. 이를 **‘하자 담보 책임’**이라고 합니다.

「민법」 제 667조 ~ 제 671조에 따르면, 시공사는 공사 완료 후 일정 기간 동안 건축물의 하자를 보수하거나 손해를 배상해야 합니다.

✅ 2. 시공사의 하자 보수 책임 기간 (하자 담보 책임 기간)

건축물 하자에 대한 시공사의 책임 기간은 하자의 종류에 따라 다릅니다.

하자 종류 하자 담보 책임 기간

주요 구조부 (기둥, 보, 바닥, 지붕 등)	10년
방수 관련 하자 (누수, 결로 등)	5년
마감재 하자 (타일, 도장, 마감재 등)	2년
일반적인 설비 하자 (배관, 전기 설비 등)	3년

📌 즉, 하자가 발생하더라도 위 기간 내라면 시공사는 하자 보수를 해줘야 합니다.
📌 만약 시공사가 이를 거부하면, 법적으로 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

 

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🔹 건축주의 법적 책임 (건축주가 책임져야 하는 경우)

건축주가 모든 하자에 대해 면책되는 것은 아닙니다. 특정한 경우에는 건축주도 책임을 질 수 있습니다.

✅ 1. 설계 변경이나 추가 요청으로 인한 하자

• 건축주가 설계를 변경하거나, 시공 방식 변경을 요구했을 때 발생한 하자는 시공사가 아닌 건축주가 책임을 져야 합니다.
• 예를 들어, 애초에 건축물 구조에 맞지 않는 값싼 자재 사용을 요청하여 하자가 발생했다면, 건축주도 일정 부분 책임을 져야 합니다.

✅ 2. 유지·관리 소홀로 인한 하자

• 건축주가 건물을 적절히 관리하지 않아 하자가 발생한 경우, 이는 시공사가 아닌 건축주의 과실로 판단될 수 있습니다.
• 예를 들어, 배수관이 막혔는데 이를 방치하여 건물 내부에 침수 피해가 발생했다면, 이는 시공사 책임이 아니라 건축주의 관리 소홀로 볼 수 있습니다.

✅ 3. 무리한 공사 기간 단축 요구

• 건축주가 시공사에게 무리한 공사 기한을 요구하여 부실 공사가 발생한 경우에도 건축주에게 일부 책임이 있을 수 있습니다.
• 예를 들어, 원래 공사 기간이 6개월이어야 하지만 건축주가 3개월 내 완공을 강요하여 부실 공사가 발생했다면 건축주도 책임을 면하기 어렵습니다.

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🔹 건축 하자 발생 시, 책임을 따지는 방법

건축 하자가 발생하면, 책임을 따지는 것이 중요합니다.

✅ 1. 하자 감정을 통해 원인 파악

• 건축 하자가 발생하면, 전문 감정 기관을 통해 하자 감정을 진행하는 것이 중요합니다.
• 하자가 설계 문제인지, 시공 문제인지, 유지관리 문제인지를 명확하게 밝혀야 합니다.

✅ 2. 계약서 검토

• 건축 계약서를 살펴보면, 시공사와 건축주의 책임 범위가 명시되어 있습니다.
• 계약서에 하자 보수 조항이 있는 경우, 해당 내용을 근거로 시공사에게 책임을 물을 수 있습니다.

✅ 3. 시공사에 하자 보수 요청 (공식적인 서면 요청)

• 하자가 발생하면 즉시 내용증명으로 하자 보수 요청서를 보내는 것이 좋습니다.
• 하자 보수 요청을 거부할 경우, 법적 조치를 취할 수 있도록 증거를 남겨야 합니다.

✅ 4. 분쟁 조정 또는 소송 진행

• 시공사가 하자 보수를 거부하거나 책임을 인정하지 않는 경우, 건축 하자 분쟁 조정 위원회를 통해 조정 신청을 할 수 있습니다.
• 조정이 실패하면, 소송을 통해 하자 보수 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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🔹 결론: 건축 하자 책임, 철저한 확인이 필요합니다!

✅ 시공사는 하자 담보 책임을 지며, 하자 발생 시 보수 의무가 있습니다.
✅ 건축주도 설계 변경, 유지·관리 소홀로 인한 하자는 일정 부분 책임을 질 수 있습니다.
✅ 책임을 명확히 하기 위해 하자 감정, 계약서 검토, 내용증명 등을 활용해야 합니다.

건축 하자 문제는 명확한 증거와 법적 기준을 근거로 해결하는 것이 중요합니다.
만약 하자 문제가 발생했다면, 먼저 책임 소재를 확인한 후 적절한 대응을 준비하세요! 😊