건축 하자 소송, 언제 가능할까요?

하자 보수 청구권 완벽 정리

건물을 새로 구입하거나 시공을 의뢰했을 때, 예상치 못한 하자가 발생하는 경우가 많습니다. 이때 건설사(시공사)나 책임자에게 하자 보수를 요구할 권리가 있으며, 경우에 따라 소송까지 진행할 수도 있습니다.

그러나 모든 하자가 법적으로 인정되는 것은 아니므로, 하자 보수 청구가 가능한 경우와 소송 절차를 정확히 알아두는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 건축 하자 소송이 가능한 경우와 보상받는 방법을 정리해 보겠습니다.

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🔹 1. 건축 하자란? (법적 정의)

건축 하자는 단순히 건물이 망가진 것이 아니라, 시공상의 문제로 인해 건축물의 기능이나 안전성이 저하된 상태를 의미합니다.

✅ 법적 근거: 「공동주택관리법」 제36조

"건축물, 조경, 전기·설비 등에서 시공상의 문제나 구조적 결함으로 인해 기능이 저하되거나 파손이 발생한 경우."

즉, 건물 자체의 문제뿐만 아니라 배관·전기·설비·마감재 등 모든 부분에서 발생하는 하자가 포함됩니다.

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🔹 2. 건축 하자 소송, 언제 가능할까요?

소송을 진행하려면 단순한 불만이 아니라, 명확한 법적 근거와 증거가 필요합니다.
건축 하자로 소송이 가능한 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

✅ 1) 시공사가 하자 보수를 거부하는 경우

건축주(입주자)가 하자를 발견하여 건설사에 보수를 요청했음에도 불구하고, 제대로 조치하지 않거나 거부하는 경우 소송이 가능합니다.

✅ 2) 하자 보수 후에도 같은 문제가 반복되는 경우

건설사가 하자를 보수했지만, 같은 문제가 반복되거나 보수가 미흡한 경우 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

✅ 3) 하자로 인해 금전적 피해가 발생한 경우

하자가 원인이 되어 건물 가치가 하락하거나, 누수·균열 등으로 인한 수리 비용이 발생했다면, 건설사를 상대로 금전적 손해배상 청구 소송을 진행할 수 있습니다.

✅ 4) 건물 구조적 하자로 안전 문제가 발생한 경우

균열, 기초공사 불량, 기둥이나 보(Beam)의 손상 등 건물의 안전성을 해치는 구조적 하자가 발생하면, 입주자(건축주)는 법적 조치를 취할 수 있습니다.

✅ 5) 계약서와 다르게 시공된 경우 (하자 계약 위반)

설계도면과 다르게 시공되었거나, 계약서에 명시된 자재·설비 등이 사용되지 않았다면, 시공사에게 하자 책임을 물을 수 있습니다.

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🔹 3. 하자 보수 청구권과 보증 기간

건축 하자는 영구적으로 보상받을 수 있는 것이 아닙니다. 하자 유형에 따라 보증 기간이 다르며, 기간 내에만 청구할 수 있습니다.

📌 건축 하자 보증 기간 (법적 기준)

하자 유형보증 기간

기초공사, 주요 구조부 균열	10년
지붕, 방수, 배관 하자	3~5년
단열, 결로 하자	3년
타일, 도배, 창호 하자	2년

💡 보증 기간 내라면 무조건 보수 받을 수 있으며, 기간이 지나면 보상받기 어려울 수 있습니다.

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🔹 4. 건축 하자 보수 청구 방법 (소송 전 해결 방법)

소송을 진행하기 전에 건설사에 정식으로 하자 보수를 요청하는 것이 우선입니다.

✅ 1) 건설사(시공사)에 공식적으로 하자 보수 요청

• 하자 발생 시 사진과 동영상으로 증거 확보
• 건설사(아파트의 경우 관리사무소)에 하자 보수 요청서 제출
• 공식적인 답변을 기다리고, 보수 진행 여부 확인

💡 대부분의 하자는 이 단계에서 해결되므로, 먼저 보수 요청을 해보는 것이 좋습니다.

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✅ 2) 하자 보수 이행보증금 활용

건설사가 하자 보수를 거부하면, 입주자(건축주)는 하자보수이행보증금을 활용하여 자체적으로 보수할 수 있습니다.

• 건설사는 준공 후 일정 금액을 하자 보수 이행보증금으로 예치
• 입주자 대표회의(건축주)는 이 보증금을 사용해 보수 진행 가능

💡 공동주택(아파트)이라면 관리사무소에 문의하면 됩니다.

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✅ 3) 국토부 하자심사분쟁조정위원회 신청

건설사가 보수를 거부하거나, 제대로 조치하지 않을 경우 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회를 통해 중재를 요청할 수 있습니다.

• 하자가 명확할 경우 공식적으로 조정 결정
• 건설사가 조정 결정을 따르지 않으면 소송 진행 가능

💡 소송 전에 이 절차를 거치면 보다 빠르게 문제를 해결할 수 있습니다.

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🔹 5. 건축 하자 소송 진행 방법

위의 절차를 거쳤음에도 문제가 해결되지 않는다면, 법적 대응이 필요합니다.

✅ 1) 변호사 상담 후 소송 진행

• 건축 하자 전문 변호사 상담 진행
• 소송을 위한 증거 자료(하자 사진, 공사 계약서, 견적서 등) 확보

✅ 2) 하자 감정 신청 (전문가 감정)

소송에서 승소하려면, 하자가 명확해야 합니다.

• 법원에 감정 신청 → 전문가(건축사, 감정인) 감정 후 보고서 제출
• 감정 결과에 따라 보상 금액 결정

✅ 3) 소송 진행 및 판결

• 하자 보수 청구 소송 진행
• 법원의 판결에 따라 하자 보수비 지급 또는 손해배상 결정

💡 소송은 6개월~1년 이상 걸릴 수 있으므로, 사전 조정을 통해 해결하는 것이 더 빠를 수 있습니다.

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🔹 6. 결론: 건축 하자는 반드시 대응해야 합니다!

✅ 하자가 발생하면 즉시 증거를 남기고 건설사에 보수 요청
✅ 보수 요청을 거부하거나 미흡할 경우, 하자이행보증금 또는 분쟁조정 활용
✅ 그래도 해결되지 않는다면 법적 대응(소송) 진행
✅ 하자 보증 기간이 지나기 전에 반드시 청구해야 함!

건축 하자는 시간이 지날수록 보수 비용이 커지고, 법적 대응이 어려워질 수 있습니다.
따라서 빠르게 대응하는 것이 가장 중요합니다.