건축 하자 종류 & 보상받는 법 (누수·결로·균열·마감 불량 등)

 
 

 
건축물 매입 및 입주 후 하자 발생 시 대응 방법
아파트, 빌라, 주택 등 건축물을 매입하거나 입주했을 때 예상하지 못한 하자가 발견되는 경우가 많습니다. 이러한 건축 하자는 단순히 미관상의 문제가 아니라 거주 안전성과 직결되므로 반드시 점검하고, 필요하면 보상을 받아야 합니다.
이번 글에서는 대표적인 건축 하자 종류와 이를 해결하기 위한 보상 절차를 정리해 보겠습니다.

---

1. 건축 하자의 법적 정의

건축 하자는 쉽게 말해 건물의 결함을 의미합니다. 법적으로는 「공동주택관리법」 제36조에서 다음과 같이 정의하고 있습니다.

"건축물, 조경, 설비 등에서 시공상의 문제나 구조적 결함으로 인해 기능이 저하되거나 파손이 발생한 경우."

이러한 하자가 발생하면 건설사(시공사)에게 하자 보수 또는 보상을 요구할 수 있는 권리가 있으며, 하자의 종류에 따라 하자 보수 청구 기간이 다르게 적용됩니다. 이를 미리 확인해 두는 것이 중요합니다.

---

2. 대표적인 건축 하자와 해결 방법

① 누수 및 배관 문제

✔ 주요 증상

• 천장, 벽, 바닥에서 물이 스며 나옴
• 화장실 및 주방 배관에서 물이 새거나 역류
• 장마철에 베란다나 창문 틈으로 빗물이 스며듦

✔ 주요 원인

• 방수 공사 불량
• 배관 시공 불량
• 노후화된 배관

✔ 보상 방법

• 입주 후 2년 이내 → 건설사에 하자 보수 요청 가능
• 2년이 지난 경우 → 아파트 관리사무소 또는 입주자 대표회의를 통해 공동 대응
• 누수 피해가 클 경우 손해배상 청구 소송 가능

💡 방수 하자는 보수 비용이 크기 때문에 초기 해결이 중요합니다.

---

② 결로(습기 & 곰팡이) 문제

✔ 주요 증상

• 창틀, 벽지, 천장 등에 물방울이 맺히거나 곰팡이가 생김
• 실내 공기가 축축하고 곰팡이 냄새가 남
• 겨울철 실내 벽이 얼음장처럼 차가움

✔ 주요 원인

• 단열재 시공 불량
• 창호 기밀성이 낮아 찬 공기 유입
• 환기 부족으로 습기 발생

✔ 보상 방법

• 단열재 문제로 인한 결로 → 입주 후 3년 이내 하자 보수 요청 가능
• 창호 불량으로 인한 결로 → 2년 이내 보수 청구 가능
• 환기 부족으로 발생한 결로는 보상이 어려울 수 있음

💡 결로가 심하면 벽 내부까지 손상될 수 있으므로 초기에 조치를 취하는 것이 중요합니다.

---

③ 벽 균열(크랙) 발생

✔ 주요 증상

• 벽면이나 천장에 금이 가거나 갈라짐
• 벽지를 새로 발라도 금방 다시 갈라짐
• 콘크리트 바닥에 실금이 생김

✔ 주요 원인

• 건물의 구조적 문제(부실 시공)
• 마감재 수축·팽창으로 인한 자연적인 균열
• 기초 공사 불량

✔ 보상 방법

• 구조적 문제로 인한 균열 → 하자 보수 기간 10년 적용
• 미장, 마감재 균열 → 2년 이내 보수 청구 가능
• 건설사에서 보수를 거부할 경우 국토교통부 하자심사 신청 가능

💡 구조적 균열이 의심된다면 전문가의 감정을 받아보는 것이 좋습니다.

---

④ 마감 불량(도배, 타일, 문틀 등)

✔ 주요 증상

• 벽지(도배)가 들뜨거나 울퉁불퉁함
• 타일이 깨지거나 틈이 벌어짐
• 문틀이 맞지 않거나 문이 잘 닫히지 않음

✔ 주요 원인

• 시공 단계에서 마감 처리가 부실함
• 도배·타일 시공 중 습도 관리 실패
• 목공 마감 시 오차 발생

✔ 보상 방법

• 하자 보수 기간 1~2년 내 건설사에 보수 요청 가능
• 미흡한 보수를 받을 경우 하자보수이행보증금을 활용하여 자체 보수 가능

💡 마감 불량은 입주 초기에 쉽게 발견되므로 꼼꼼히 점검하는 것이 중요합니다.

---

3. 건축 하자 보상받는 방법(청구 절차)

건설사에 직접 요청하는 방법

① 하자 접수

• 하자가 발생하면 사진 및 영상을 기록
• 아파트 관리사무소 또는 건설사 A/S 센터에 접수

② 보수 요청서 제출

• 하자 항목, 위치, 피해 정도를 상세히 작성하여 제출

③ 보수 진행 및 확인

• 건설사에서 무상 보수 진행
• 보수가 완료된 후 하자가 해결되었는지 꼼꼼히 확인

---

건설사가 보수를 거부할 경우 법적 대응 방법

1️⃣ 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회 신청

• 건설사가 하자 보수를 거부하는 경우 신청 가능
• 객관적인 하자 감정을 통해 조정 진행

2️⃣ 소송 진행(손해배상 청구)

• 건설사가 보수를 거부하고 피해가 클 경우 법적 대응 가능
• 변호사를 통해 하자 보수 비용 및 손해배상 청구

💡 소송 전에 하자 감정을 받아두면 증거로 활용할 수 있습니다.

---

4. 하자 보수 청구 기간(법적 보장 기간)

하자 유형 보증 기간

구조적 균열, 기초공사 하자	10년
배관, 방수, 단열 하자	3~5년
도배, 타일, 창호 하자	2년

보증 기간 내라면 건설사가 무조건 하자 보수를 해줘야 합니다.
기간이 지나더라도 소송을 통해 보상을 받을 수 있습니다.

국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회
전화상담 031-910-4200

입주자는 시공사가 하자보수를 거부하거나 미루는 등 하자담보책임과 관련하여 분쟁이 발생할 경우, 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회에 하자 심사 및 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다.

https://www.adc.go.kr/adms/portal/portalMain.do

하자심사분쟁조정위원회

---

마무리: 건축 하자는 초기에 점검해야 합니다!

✔ 하자가 발생하면 반드시 사진 및 영상으로 기록
✔ 입주 초기에 철저한 점검 필수
✔ 건설사에서 보수를 거부하면 법적 대응 가능