시공사 폐업하면 하자 보수는? 소송 진행 시 주의할 점

건축물 하자가 발생했을 때, 시공사에 하자 보수를 요구하는 것이 일반적입니다.
그런데 만약 시공사가 폐업했다면 어떻게 해야 할까요?

✔ 하자 보수를 받을 방법이 있을까요?
✔ 소송을 진행할 수 있을까요?
✔ 폐업한 시공사에 대한 소송에서 주의할 점은 무엇일까요?

이번 글에서는 시공사가 폐업한 경우에도 하자 보수를 받을 수 있는 방법과 소송 시 주의해야 할 사항을 정리해보겠습니다.

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🔹 1. 시공사가 폐업하면 하자 보수 받을 수 있을까?

시공사가 폐업했다고 해서 하자 보수를 포기할 필요는 없습니다.
다음과 같은 방법으로 보수를 받을 가능성이 있습니다.

✔ 1) 시공사의 하자 보증금(예치금) 확인
✔ 2) 시공사 대표 및 관계자에게 개인 책임 묻기
✔ 3) 하자 보증 보험 (주택법 및 건설산업기본법에 따른 보증제도) 활용
✔ 4) 공동 책임이 있는 제3자 (감리자, 하도급업체 등) 상대로 청구
✔ 5) 법적 절차 (소송) 진행하여 배상금 확보

각 방법을 구체적으로 살펴보겠습니다.

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🔹 2. 시공사의 하자 보증금(예치금) 확인하기

건설사(시공사)는 공사를 진행하면서 일정 금액을 하자 보증금으로 예치해야 합니다.
이 보증금은 하자가 발생했을 때 보수를 위해 사용됩니다.

✔ 하자 보증금은 어디에 예치될까요?

• 공공기관 공사: 발주처(국가, 지방자치단체 등)에 예치
• 민간 공사: 건축주(발주자) 또는 은행 등에 예치

📌 하자 보증금을 확인하는 방법

1. 건축주(발주자)에게 문의하여 하자 보증금 여부를 확인합니다.
2. 국토교통부, 한국주택도시보증공사(HUG) 등 관련 기관을 통해 확인할 수도 있습니다.
3. 시공사가 폐업했더라도 보증금이 남아 있다면, 이를 통해 보수비용을 확보할 수 있습니다.

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🔹 3. 시공사 대표 및 관계자에게 개인 책임 묻기

시공사가 폐업했더라도 대표이사나 주요 관계자가 개인적으로 법적 책임을 질 수도 있습니다.

✔ 개인 책임이 인정될 수 있는 경우

• 시공사가 의도적으로 부실 공사를 진행하여 하자가 발생한 경우
• 시공사가 하자 보수를 거부한 상태에서 폐업한 경우
• 계약 당시 대표 또는 관계자가 책임을 지겠다는 내용이 포함된 경우

📌 이럴 때는 대표자 개인을 상대로 소송을 진행할 수 있습니다.

• 다만, 회사가 법인이라면 대표자 개인이 책임을 지지 않는 경우가 많습니다.
• 따라서, 계약서 및 법적 근거를 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.

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🔹 4. 하자 보증 보험 활용하기 (주택법 및 건설산업기본법)

건설사(시공사)는 일정 규모 이상의 공사를 진행할 때 하자 보증 보험에 가입해야 합니다.
이는 건축물의 하자가 발생했을 때 입주자나 건축주가 보상을 받을 수 있도록 하기 위한 제도입니다.

✔ 하자 보증 보험을 통해 보상을 받을 수 있는 경우

• 아파트, 빌라 등 공동주택의 경우 의무적으로 가입되어 있음
• 건설산업기본법 적용 대상 공사에서 보험 가입이 되어 있는 경우

📌 보험 가입 여부를 확인하는 방법

1. 건축주(발주자)에게 하자 보증 보험 가입 여부를 확인합니다.
2. 한국주택도시보증공사(HUG) 또는 민간 보험사를 통해 확인할 수 있습니다.

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🔹 5. 공동 책임이 있는 제3자(감리자, 하도급업체 등)에게 청구하기

시공사가 폐업했다면, 공사와 관련된 다른 책임자들에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

✔ 공동 책임이 있는 경우

• 감리자: 감리가 부실하게 이루어졌다면 감리자에게도 일부 책임을 물을 수 있음
• 하도급업체: 시공사가 직접 시공하지 않고 하도급을 줬다면, 하도급업체에 청구 가능
• 발주처(건축주): 계약 조건에 따라 발주처가 하자 보수 책임을 질 수도 있음

📌 법적으로 누가 책임을 지는지 명확히 분석하고 대응해야 합니다.

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🔹 6. 소송 진행 시 주의할 점

시공사가 폐업한 경우, 소송을 진행할 때 다음 사항을 주의해야 합니다.

✔ 1) 소송 상대방을 정확히 특정해야 합니다.

• 시공사 법인이 완전히 청산되었다면, 소송 대상이 없어질 수도 있습니다.
• 대표자 또는 다른 공동 책임자에게 소송을 제기할 필요가 있습니다.

✔ 2) 하자 보수 청구권(소멸시효)을 확인해야 합니다.

• 하자 보수 청구는 완공 후 일정 기간 내에만 가능합니다.
• 주택법 기준으로 하자별 2년~10년의 보증 기간이 적용됩니다.

✔ 3) 하자 감정(전문가 평가)이 필수적으로 필요합니다.

• 소송을 진행하기 전에 건축 하자의 원인과 책임을 객관적으로 분석해야 합니다.
• 법원에서 감정을 받기 위해 감정 비용을 준비해야 합니다.

✔ 4) 소송 비용을 고려해야 합니다.

• 소송 비용(변호사 선임비, 감정 비용, 인지대 등)이 많이 들 수 있습니다.
• 승소하면 상대방에게 소송 비용을 청구할 수 있지만, 폐업한 시공사가 변제 능력이 없다면 현실적으로 비용을 회수하기 어려울 수 있습니다.

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🔹 결론: 시공사 폐업해도 포기하지 마세요!

✔ 폐업했다고 하자 보수를 포기할 필요는 없습니다.
✔ 하자 보증금, 보험금, 공동 책임자 등을 활용하면 해결 방법이 있습니다.
✔ 소송을 진행할 경우, 하자 보수 청구권(소멸시효)과 증거 자료 확보가 중요합니다.

📌 시공사 폐업으로 고민하고 계시다면, 법률 전문가와 상담하여 최적의 방법을 찾는 것이 좋습니다.
📌 하자 보수를 받을 수 있는 모든 가능성을 고려하여 적극적으로 대응하세요! 😊