건축주 vs 시공사, 하자 발생 시 책임 기준은? (법적 책임 관계 분석)

건축 공사가 완료된 후 하자가 발생하면 그 책임이 누구에게 있는지가 가장 큰 쟁점이 됩니다.
건축주와 시공사 간의 법적 분쟁은 책임 소재를 정확히 따지는 것이 핵심인데요.

과연 하자가 발생했을 때 건축주와 시공사 중 누가 책임을 져야 할까요?
이번 글에서는 건축 하자 발생 시 책임 기준과 법적 관계를 자세히 정리해드리겠습니다.

 

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🔹 1. 건축 하자, 시공사가 무조건 책임지는 걸까?

많은 사람들이 건축 하자가 발생하면 시공사가 무조건 책임을 져야 한다고 생각합니다.
하지만 모든 하자가 시공사의 책임인 것은 아닙니다.

✔ 시공사가 책임지는 경우

• 시공상 과실(부실 공사, 자재 불량 등)로 인해 발생한 하자
• 계약서상 명시된 시공 기준을 지키지 않은 경우
• 법에서 정한 하자 담보 책임 기간 내 발생한 하자

✔ 건축주가 책임지는 경우

• 건축주가 직접 공사를 진행하면서 발생한 하자
• 설계 변경을 요청하여 생긴 하자
• 하자 보수 시기를 놓쳐 문제가 더 커진 경우

📌 하자의 원인에 따라 책임 소재가 달라지기 때문에 정확한 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

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🔹 2. 건축 하자의 법적 책임 기준은? (하자 담보 책임과 손해배상)

📌 (1) 하자 담보 책임이란?

하자 담보 책임이란, 시공사가 일정 기간 동안 건축물의 하자에 대해 책임지는 것을 말합니다.
즉, 정해진 기간 동안 발생한 하자는 시공사가 보수해야 한다는 법적 의무입니다.

✔ 주요 법적 근거

• 민법 제670조(도급 계약에서의 하자 담보 책임)
• 주택법 제46조(공동주택 하자 보수 책임)
• 건설산업기본법 제28조(건설 공사의 하자 담보 책임)

✔ 하자 담보 책임 기간 (주택법 기준)

하자 유형 하자 담보 책임 기간

기초·골조·지붕 방수	10년
전기·가스·급배수·난방	5년
마감(도배, 타일, 창호 등)	2년

📌 하자 담보 책임 기간이 지나면 시공사에 하자 보수를 청구할 수 없습니다.

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📌 (2) 손해배상 청구가 가능한 경우

✔ 하자 담보 책임이 인정되는 경우

• 하자 보수 대신 손해배상 청구 가능
• 하자 보수 비용 + 추가 손해(거주 불가능 기간 동안의 임대료 등) 청구 가능

✔ 하자 담보 책임 기간이 지난 경우

• 하자가 시공사의 중대한 과실(고의적 부실 시공, 법 위반 등)로 발생했다면 손해배상 소송 가능
• 이 경우, 소멸시효(민법 기준 10년 이내)를 따름

📌 하자 발생 후 바로 대응하지 않으면 손해배상을 받을 수 없을 수도 있습니다.

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🔹 3. 하자 발생 시 건축주와 시공사의 책임 구분

📌 (1) 시공사의 책임

✔ 부실 공사로 인한 하자

• 건축 자재의 품질 불량
• 시공 과정에서의 하자(단열 부족, 방수 불량 등)

✔ 설계와 다르게 시공한 경우

• 계약된 도면과 다르게 시공한 경우
• 허가받은 설계를 변경한 경우

✔ 하자 담보 책임 기간 내 발생한 하자

• 법에서 정한 하자 담보 책임 기간 안에 하자가 발생한 경우

📌 이러한 경우 시공사는 하자 보수를 하거나 손해배상을 해야 합니다.

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📌 (2) 건축주의 책임

✔ 설계 변경으로 인한 하자

• 건축주가 시공 중에 설계 변경을 요청하여 발생한 하자

✔ 관리 소홀로 인한 하자

• 건축물이 완공된 후 유지·보수를 제대로 하지 않아 발생한 하자

✔ 하자 발생 후 즉시 보수하지 않아 더 심각해진 경우

• 하자 발생 초기 적절한 조치를 하지 않아 피해가 커진 경우

📌 이러한 경우에는 건축주가 하자 보수를 부담해야 할 수도 있습니다.

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🔹 4. 하자 발생 시 대처 방법 (책임 소재 확인 방법)

✔ (1) 하자 원인 분석이 가장 중요

• 하자의 원인이 설계, 시공, 유지·관리 중 어디에서 발생했는지 파악해야 합니다.
• 필요 시 건축 전문가(감정인)를 통해 감정 평가를 받는 것이 좋습니다.

✔ (2) 계약서 및 시공 기록 확인

• 계약서에 명시된 시공 기준과 실제 시공 상태를 비교해야 합니다.
• 공사 기록(사진, 동영상, 감리 보고서 등)을 확보해두면 유리합니다.

✔ (3) 하자 보수 요청 및 협의

• 시공사에 하자 보수 요청 공문(내용증명)을 보내는 것이 좋습니다.
• 하자 보수 협의가 어렵다면 건축분쟁조정위원회 등을 활용할 수 있습니다.

✔ (4) 법적 대응 검토

• 하자 담보 책임 기간 내라면 소송 없이 하자 보수를 받을 가능성이 높습니다.
• 시공사가 보수를 거부할 경우 법적 절차(하자 보수 청구 소송, 손해배상 소송)를 진행해야 합니다.

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🔹 결론: 하자의 원인에 따라 책임이 달라진다!

✔ 시공사 책임

• 부실 공사, 계약 위반, 하자 담보 책임 기간 내 발생한 하자

✔ 건축주 책임

• 설계 변경, 유지·보수 소홀, 보수 지연으로 인해 피해가 커진 경우

📌 하자 발생 시 증거를 확보하고 원인을 정확히 파악하는 것이 가장 중요합니다.
📌 책임 소재가 명확하지 않다면 전문가의 감정을 받는 것이 도움이 됩니다.
📌 가능하면 협의로 해결하는 것이 가장 빠르고 비용이 적게 드는 방법입니다. 😊