하자 보수 vs 손해배상, 소송에서 어떤 보상이 가능할까?

건축물이 완공된 후 하자가 발생하면, 건축주는 시공사에 하자 보수를 요구하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
하지만 어떤 경우에 하자 보수를 청구해야 하고, 어떤 경우에 손해배상을 요구할 수 있을까요?

많은 분이 헷갈려하는 부분이기 때문에, 이번 글에서는 하자 보수와 손해배상의 차이점, 소송에서 받을 수 있는 보상의 종류를 정리해보겠습니다.

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🔹 1. 하자 보수와 손해배상의 차이

📌 하자 보수란?

하자 보수는 시공사의 책임으로 발생한 하자를 원래 상태로 복구하는 것을 의미합니다.
즉, 시공사에게 직접 하자를 보수하도록 요구하거나, 보수 비용을 지급하도록 청구하는 것입니다.

✔ 하자 보수의 주요 특징

• 하자 발생 시 원상 복구를 요구하는 것이 목적
• 하자 보수는 시공사가 직접 보수하거나 보수 비용을 부담
• 손해배상과 달리 추가적인 피해 보상은 없음

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📌 손해배상이란?

손해배상은 하자로 인해 발생한 직접적인 피해뿐만 아니라, 추가적인 금전적 손실까지 보상받는 것을 의미합니다.
하자로 인해 건물을 사용할 수 없거나, 추가 공사비가 발생한 경우 그 손실에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

✔ 손해배상의 주요 특징

• 하자 자체뿐만 아니라 추가적인 경제적 손실까지 보상
• 입주 지연, 임대 수익 손실 등도 포함 가능
• 하자 보수 비용과는 별개로 추가 금액을 지급받을 수 있음

📌 즉, 하자 보수는 건물을 원래 상태로 복구하는 것이고, 손해배상은 하자로 인해 입은 경제적 피해를 보상받는 것입니다.

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🔹 2. 하자 보수 청구가 가능한 경우

하자 보수는 다음과 같은 경우 청구할 수 있습니다.

✔ (1) 시공사 책임으로 발생한 하자

• 설계 또는 시공 과정에서 시공사의 과실로 하자가 발생한 경우
• 예: 누수, 벽 균열, 창호 틈새 발생, 단열 불량으로 인한 결로 현상 등

📌 시공사의 책임이 명확한 경우, 하자 보수를 우선적으로 요구할 수 있습니다.

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✔ (2) 하자 담보 책임 기간 내 발생한 하자

건축법상 시공사는 하자 담보 책임 기간(통상 1~10년) 동안 하자를 보수할 의무가 있습니다.
하자 담보 책임 기간 내라면, 시공사에게 무료 하자 보수를 요구할 수 있습니다.

✅ 하자별 하자 담보 책임 기간 (건설산업기본법 기준)

하자 유형 하자 담보 책임 기간

주요 구조부 균열, 철근 부식 등	10년
지붕, 외벽 누수	5년
마감재 들뜸, 변색 등	2년

📌 하자 발생 후 바로 조치를 취하지 않으면, 시공사의 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.

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🔹 3. 손해배상 청구가 가능한 경우

손해배상은 다음과 같은 경우 청구할 수 있습니다.

✔ (1) 하자로 인해 추가적인 경제적 손실이 발생한 경우

• 누수, 결로, 균열 등으로 인해 입주가 지연되거나 건물을 사용하지 못한 경우
• 예: 상가 건물에서 하자로 인해 임대 수익 손실이 발생한 경우

📌 이 경우 손해액을 입증할 수 있는 자료(임대 계약서, 수익 손실 증빙 등)를 제출해야 합니다.

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✔ (2) 하자 보수 비용이 과다하게 발생한 경우

• 시공사가 하자 보수를 거부하거나, 보수 비용을 지급하지 않아 건축주가 직접 보수를 진행한 경우
• 건축주가 직접 부담한 비용을 손해배상으로 청구 가능

📌 하자 보수에 든 비용을 증빙할 수 있는 영수증, 견적서가 필요합니다.

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✔ (3) 정신적 피해가 발생한 경우

• 하자로 인해 거주 불가능한 상황이 발생한 경우
• 건물 사용 제한으로 인해 생활 불편을 겪은 경우

📌 법원에서 인정되는 경우는 제한적이지만, 일부 사례에서 인정된 경우도 있습니다.

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🔹 4. 하자 보수 vs 손해배상, 어떤 보상이 가능할까?

소송을 진행하면 다음과 같은 보상을 받을 수 있습니다.

보상 유형 하자 보수 손해배상

건물 하자 복구	✅ 가능	❌ 불가능
하자 보수 비용 지급	✅ 가능	❌ 불가능
추가 피해 보상	❌ 불가능	✅ 가능
임대 수익 손실 보상	❌ 불가능	✅ 가능
정신적 피해 보상	❌ 불가능	✅ 가능

✔ 하자 자체를 복구하는 것이 목적이라면 → 하자 보수 청구
✔ 하자로 인해 발생한 추가 피해까지 보상받고 싶다면 → 손해배상 청구

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🔹 5. 하자 보수와 손해배상, 둘 다 청구할 수 있을까?

네, 둘 다 청구할 수 있습니다.

예를 들어:

• 건물 누수로 인한 하자 보수(하자 보수 청구)
• 누수로 인해 임대인이 이사를 가면서 발생한 임대 수익 손실(손해배상 청구)

이처럼 하자 보수와 손해배상을 함께 청구할 수도 있습니다.

📌 소송을 진행할 경우, 하자 보수와 손해배상 중 어느 것이 더 유리한지 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

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🔹 결론: 하자 보수와 손해배상, 상황에 따라 선택하기

하자 보수와 손해배상은 각각 목적과 보상 범위가 다릅니다.
소송을 진행하기 전, 어떤 방법이 더 적절한지 고려해야 합니다.

✔ 하자 복구가 필요한 경우 → 하자 보수 청구
✔ 하자로 인해 추가적인 경제적 피해를 입었다면 → 손해배상 청구
✔ 둘 다 해당된다면 → 함께 청구 가능

📌 하자가 발생하면 즉시 증거를 확보하고, 하자 담보 책임 기간을 확인한 후 조치를 취하는 것이 중요합니다.

✅ 소송 없이 해결이 가능하다면, 먼저 시공사와 협의
✅ 협의가 어렵다면, 건축분쟁조정위원회(조정)를 활용
✅ 조정이 실패하면 소송을 진행하는 것이 효과적

건축 하자 문제로 고민 중이라면, 신속하게 대응하여 적절한 보상을 받을 수 있도록 준비하시길 바랍니다. 😊